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A cobrança das verbas condominiais - Cuidados para não cometer ilegalidades

[A cobrança das verbas condominiais - Cuidados para não cometer ilegalidades]

De acordo com o previsto no Código Civil, o atraso no pagamento das verbas condominiais está adstrito a uma multa de 2% sobre o valor em atraso, além de juros moratórios de 1% ao mês caso não convencionados ou outro valor caso tenha sido estipulado em convenção de condomínio.

Até o início da vigência do novo Código de Processo Civil, as verbas condominiais eram cobradas via ação de cobrança que tinha um rito procedimental bem mais demorado, podendo levar anos para que houvesse alguma medida constritiva efetiva (via de regra o leilão do imóvel), já em fase de execução, para se tentar a satisfação do crédito.

Agora, com o novo Código de Processo Civil já houve uma mudança significativa pois as cotas condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial, possibilitando a execução direta do título, o que significa que já não há mais a necessidade de todo o rito da cobrança.

Mesmo assim, pode haver alguma demora até que alguma efetiva medida seja adotada, afinal não é novidade para ninguém que uma ação judicial além de demorada, permite a interposição de vários recursos.

Nesse meio tempo, os condomínios já tentaram de tudo para compelir o condômino inadimplente a pagar o débito. Por exemplo: corte do fornecimento de água quando não individualizado, sob o argumento de que não haveria o pagamento da cota parte do condômino e, por isso, não faria jus ao fornecimento, ou proibição de frequentar áreas comuns como clube, salões de festa.

Parece até justo porque se não há a contribuição não pode haver a contrapartida. Supondo-se, por exemplo, que o fornecimento de água fosse individualizado, o seu não pagamento acarretaria o corte por parte da concessionária.

Agora já há aqueles condomínios que tentam, via convenção, aplicar multa de caráter sancionatório ao inadimplente, além da multa moratória prevista em lei, considerada baixa por muitos o que teria o condão de aumentar a inadimplência.

Acontece que nada disso pode ser feito pelo condomínio, sob pena de acabar dando razão ao devedor, ainda que parcial, na contestação do débito.

O Poder Judiciário tem reiteradamente entendido que é abusivo o corte de fornecimento de qualquer serviço essencial incluso no condomínio, bem como a proibição de o inadimplente frequentar áreas comuns. Se o condomínio o fizer pode acabar por ficar sujeito até a indenização por danos morais pois isto tem sido considerado como forma de cobrança vexatória.

Este tem sido o entendimento, inclusive, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em recentes julgamentos.

A questão da multa sancionatória, o mesmo Superior Tribunal de Justiça também vem decidindo no sentido de que não basta meros atrasos pontuais para que ela seja aplicada, há a necessidade de que se comprove a existência de atrasos contumazes. Trata-se que questão complicada porque abrirá margem para questionamento do débito até as últimas instâncias, o que poderá fazer com que se demora ainda mais o recebimento ou o envio do imóvel a leilão.

A melhor opção ainda é a conciliação. Se esta for inviável a execução deve ser ajuizada o mais rapidamente possível e dentro do previsto no Código Civil e no Código de Processo Civil para se evitar maiores prejuízos ao condomínio.

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